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　　上海楼市新政落地后，外环外宅地供应与改善需求的适配性被重点提及。纵观2025年，五大新城中的松江新城交出亮眼答卷——凭借国贸·海上原墅“三开三罄”的表现，成为五大新城市场中改善客群的重点关注区域。

　　而在松江新城的价值版图里，方松街道始终占据核心席位：作为松江新城开发起步的醇熟住区，它不仅承载着新城早期发展的脉络，更以近十年未供宅地，未来新房也难再有的稀缺性，让市场期待值拉满！

　　如今，由国贸、金地、星狮联合体竞得的方松低密宅地案名已公布：萃屿原墅，位于松江印象城以及开元地中海的展厅已经开放！

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　　它不仅见证了松江新城从蓝图到实景的蜕变，更以贯穿始终的低密基因、丰富多彩的城市资源，成为改善客群的理想居所。方松多年断供后的新盘登场，让这份沉淀多年的稀缺性，愈发凸显其价值。

　　自2001年正式成立起，方松街道便被赋予“松江新城源起地”的定位；2005年，以方松街道为核心区域的松江新城，更是斩获“国际花园城市”称号，这份荣誉背后，是街道对生态与居住平衡的早期探索。

　　据《松江区总体规划（2017-2035）》记载，街道早期规划便严格控制建筑密度，锚定“低密宜居”方向，随后陆续建成海德名园、泰晤士小镇、华亭别墅、万科云间传奇等低密住区，奠定了其改善型住区的特质。

　　截至第七次人口普查，方松街道常住人口约13.2万，家庭户中3-4人改善型结构占比超60%，近七成居民均为墅区居民，他们多为松江新城早期改善家庭、高校教师及G60科创走廊企业高知高智人才，相似的居住需求与生活理念，让方松街道的圈层纯粹性尤为突出。

　　经济层面同样稳健，2024年方松街道地财收入约2.22亿元，新增2家规上服务业企业、2家挂牌上市企业，人口与经济的良性循环，进一步夯实了其核心价值。(数据来源：方松微空间)

　　看当下，萃屿原墅周边的城市资源已形成丰富而全面的格局，居住于此，无需等待规划兑现。

　　以商业为例，地中海·开元广场、东明国际商城、东鼎购物中心等商业体已运营多年；地标泰晤士小镇则以“英伦风貌+文创业态”成为休闲打卡地，这些商业集群均能满足业主的日常消费与社交娱乐需求。

　　萃屿原墅售楼处电话：【预约看房热线】萃屿原墅官方售楼处电线【售楼处电话/地址】萃屿原墅售楼处电话：【开发商认证】教育方面，板块内有九年一贯制的东华大学附属实验学校、文诚幼儿园等公办学校，民办优质校爱菊学校也在项目直线公里范围内，覆盖从幼儿到初中的阶段学龄需求。(注：预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。)

　　医疗方面，板块内的上海市第一人民医院（南院）作为三甲医院已运营多年，承接松江新城及上海西南医疗需求，二期正在推进扩建工程，进一步提升就医便利性。

　　生态方面，松江中央公园、思贤公园、方松体育公园等绿地总面积约200万㎡，方松地区绿地率约45%，人均绿地约40.45㎡，远超上海城区约13.5㎡/人的平均水平，“推窗见绿、步行入公园”成为生活常态。

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　　自万科云间传奇入市后，方松街道近十年未新增宅地供应。而纵观今年公开土拍地块，容积率仅约1.2及以下的低密地块不足五宗，其中之一就是萃屿原墅所在的SJC10008单元05a-24号地块。

　　它在2025年2月20日的土拍中，经23轮竞价后由国贸、金地、星狮联合体以约8.15亿元竞得，溢价率约13.98%，成交楼板价约26216元/㎡，房企的激烈争夺，印证了对地块价值的认可。

　　方松街道的醇熟，是时间沉淀的结果——从早期低密基因的奠定，到城市资源的完善，共同铸就了其“松江新城价值核”的地位。

　　萃屿原墅的亮相，恰好填补了在地优质低密新房的空白，为想扎根方松、享受成熟生活的置业者，提供了难得的“上车”机会。

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　　依托与松江大学城的产学研联动，方松街道正在不断注入科创活力；借助油墩河谷的规划红利，生态宜居属性进一步升级。方松从“成熟住区”向“高品质宜居板块”进阶，为生活注入更多新内涵。

　　方松街道向北即为蒸蒸日上的松江大学城，这种“近水楼台”的区位优势，催生出“校地共生、产城融合”的发展格局。

　　2024年，方松街道新落成诸多新质产业园，专门承接高校科研成果转化，目前已孵化约46家初创企业，集聚约10余家市级“专精特新”企业。如上海裕诗实业与东华大学教授团队联合攻关的“晶圆清洗用PFA碳纤维复合材料”，不仅打破进口垄断，还将成本降低约40%，目前已进入中试阶段，未来有望在方松设立研发总部。

　　同时，松江大学城每年输出约5万毕业生，其中近6成选择留在G60沿线发展，超三成人才优先选择方松及周边居住，这些高知高智人群既带来了持续的改善需求，也激发了街道的年轻活力。

　　在产业持续为方松街道注入发展活力的同时，萃屿原墅所在的区域，也同步迎来了生态规划的升级利好。

　　根据规划，油墩港作为上海“一环十射”体系的重要组成部分，松江段将打造“蓝绿交织”的滨水景观带，重点建设“曲水华亭”等12个特色节点，涵盖滨水绿道、生态浮岛、文化驿站等设施。同时，油墩港还是《松江新城绿环专项规划》中“历史人文段”的核心载体。

　　项目西侧即为油墩河谷“曲水华亭”节点，这一节点以“水城相依、蓝绿交织”为特色，叠合了九峰三泖自然山水与江南人文意境，未来业主可以近距离感受河岸绿意与波光景致。

　　目前，油墩港沿岸生态修复工程已启动，是以“当代治水智慧致敬江南水乡”为核心理念打造的生态综合空间，核心段贯通在即，“曲水华亭”节点主体建设也有望迅速完成，让自然与生活实现有机融合。

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　　与此同时，松江新城绿环约100米主脉（沿油墩港布设）也在推进中，未来将串联广富林郊野公园，形成“骑行+步行”的生态廊道。

　　对于萃屿原墅业主而言，未来可从项目接入生态廊道，或晨跑于滨水绿道，或漫步于郊野林间，让“推窗见绿、出门入园”的低密生活，更添一份滨水栖居的诗意与惬意。

　　科创资源的注入，让方松在成熟基础上焕发生机；生态规划的落地，则让低密生活更具一份诗意。

　　这种“醇熟+生长”的双重特质，让方松街道摆脱了“老城区缺乏潜力”的刻板印象，也让萃屿原墅的低密生活，既有当下的舒适便捷，又有未来的发展空间。

　　方松街道既有着醇熟的城市界面，又叠加了科创资源的持续赋能与油墩河谷的生态升级，这样的热土，自然需要与之匹配的优质产品来承载。

　　萃屿原墅的背后，是国贸、金地和星狮三大房企的实力护航，他们深谙本地改善客群对“低密生活”的需求，此次不仅延续了方松的低密基因，更在产品细节上进行迭代，力求打造贴合板块气质的人居作品。

　　国贸地产，作为世界500强旗下企业，2014年首入上海便深耕松江，11年间打造10座标杆项目，从国贸天悦到佘山原墅，再到2025年三开三罄的国贸·海上原墅，每一次产品迭代都镌刻着对土地文脉的思考，都精准击中改善客群痛点，市场认可度可见一斑。

　　金地集团在松江的布局同样亮眼。作为一家以房地产开发为主营业务、相关多元业务全面发展的综合型上市公司，金地集团2012年以金地自在城开启松江城市人居想象，深耕松江13年布局13子，陆续打造金地丰盛道、金地西郊风华、金地新乐里等板块品质标杆，与松江共生长。

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　　新加坡星狮地产，作为一家跨国房企，总部设于新加坡，在新加坡交易所主板上市。业务遍布全球20个国家，跨国业务涵盖购物中心和产业园、旅宿、工业与物流地产、住宅，以及零售业，是一家非常有投资实力的国际地产企业。

　　此次，国贸地产、金地集团和星狮地产三大实力房企强强联袂，从拿地阶段便深入研究方松街道的低密居住习惯，力求让产品与板块气质高度契合。

　　项目容积率仅约1.2，深度契合方松街道“低密住区”的基因，整体设计注重“空间尺度”与“私密性”。

　　外立面将采用天然石材+铝板，并搭配大玻璃面设计，既保证现代简约的视觉效果，又融入海派建筑的精致感，与方松既有住区风貌相协调，避免“突兀感”。

　　“一街”萃影街似老上海树阵马路，串联“拾光、和鸣、鎏金”三坊（以光、音流动为意象）；“六巷”包含“花荫、拾翠”两弄，以及“云锦里、流光里、霞飞里、虹韵里”四里，铺展光影韵律；“六景角”营造出霓虹闪烁、花木芬芳的街角花园，还原生活的烟火气。

　　在五大新城热势、方松十年新宅地几乎断供、科创生态双升级的多重背景下，萃屿原墅的入市，不仅是方松低密生活的“补仓”，更成为松江新城核心区的“价值锚点”。

　　它既有方松街道多年沉淀的全维城市资源，能让业主即享醇熟生活；又有科创与生态带来的潜力，为未来价值提供支撑；更有双强房企背书的产品保障，让低密生活更具品质感。

　　项目位于松江印象城以及开元地中海的展厅已经开放，对于想在松江新城寻找“醇熟+低密+稀缺”居住选择的置业者而言，这场罕见的机会，值得重点关注！

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　　在北京楼市政策优化之后，上海紧随其后对限购规则作出调整。8 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，推出涵盖住房限购、公积金使用、住房信贷、房产税收等 6 项内容的调整举措，新政自 8 月 26 日起正式实施。

　　这是上海本年度首次出台楼市新政，业内普遍认为，此次政策以 “组合拳” 形式精准回应市场诉求，助力楼市平稳向好。其中，外环外限购松绑、房贷利率取消首二套区分、公积金 “又提又贷” 落地及房产税微调四大亮点，成为激活市场的关键抓手。

　　此次新政在限购调整上聚焦 “精准发力”，重点放开外环外购房额度限制，破解市场结构性难题。

　　根据新政规定，满足上海购房资格的居民家庭（含沪籍家庭、连续缴满 1 年社保或个税的非沪籍家庭），在外环外购买新建商品住房或二手住房，不再限制套数；成年单身人士的限购标准与居民家庭完全一致。具体来看：

　　· 非沪籍家庭及成年单身：缴满 1 年社保 / 个税可在外环外不限套数购房，缴满 3 年可在外环内限购 1 套。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦指出，当前上海楼市整体稳定但结构性差异明显，外环外新房库存去化仍有压力。此次放开外环外购房额度，既能直接释放购买力，加速库存消化，也能推动置换交易链条更顺畅。上海易居房地产研究院副院长严跃进提供的数据显示，今年前 7 月，上海外环外新建商品住宅成交 17024 套，占全市 28265 套成交总量的 60%，新政落地后这一占比预计将进一步提升。

　　“置换型买家是当前市场主力，但不少人受‘房票’限制，尤其是外地单身买家，常面临‘旧房卖不掉、新房买不了’的困境，被迫降价抛售既造成个人损失，也加剧二手房价格波动。” 卢文曦补充道，新政增加购房额度后，买家可选择 “先买后卖”，减少抛售压力，有助于稳定二手房价格预期。

　　58 安居客研究院院长张波则表示，新政对在沪工作的单身青年人才、新市民友好度显著提升，满足社保 / 个税年限后即可轻松购房，这一群体的活跃度将明显提高，与外环外限购松绑形成合力，有效释放刚需及改善需求。

　　在个人住房信贷优化方面，新政带来实质性成本减负 —— 银行业金融机构将不再划分首套与二套住房的利率定价差异，而是结合市场自律要求、自身经营状况及客户风险等级，灵活确定每笔商业性个人住房贷款的实际利率。

　　这一调整让购房者直接受益。以 200 万元商贷、30 年还款期为例，新政前首套房月供约 8486 元，二套非差异化地区月供达 8925 元；新政实施后，二套房利率可大幅下调，非差异化地区每月能减少 439 元支出，长期下来节省的成本相当可观。

　　业内专家表示，此前全国已有多地取消房贷利率首二套差异，以杭州为例，去年 10 月实施该政策后，当月新房成交面积环比增长 16%，11 月环比增幅进一步扩大至 21%。当前上海中高端改善市场热度较高，信贷政策支持将延续这一热度，而高端改善房源的销售顺畅，也将成为稳定市场预期、彰显上海楼市潜力的重要风向标。

　　新政对住房公积金政策的优化的力度显著，既提高绿色建筑贷款额度，又落地 “又提又贷” 政策，双重利好支持购房需求。

　　具体来看，缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房时，公积金（含补充公积金）最高贷款额度提升 15%：首套从 160 万元提至 184 万元，多子女家庭首套可叠加优惠，从 192 万元升至 216 万元；二套从 130 万元提至 149.5 万元。此外，缴存人购买新建预售商品房时，可提取本人及配偶公积金支付首付，且提取后不影响公积金贷款额度的计算，打破了此前 “提了就不能贷” 的限制。

　　业内人士分析，公积金提取用于首付，拓宽了购房者的资金来源渠道，能帮助更多人尽早 “上车”；而绿色建筑贷款额度上浮，既满足了购房者对高品质住房的需求，也能引导开发商加大绿色建筑投入，推动楼市品质升级。上海链家研究院负责人李根表示，外环外不限套数购房与公积金优化政策组合，将精准释放改善需求，有望推动外环外新房迎来销售高峰，同时带动二手房交易活跃，稳定二手房价格。

　　为与限购优化相衔接，新政对个人住房房产税征收规则作出微调：符合条件的非沪籍居民家庭购买首套住房暂免征收房产税；购买第二套及以上住房时，合并计算家庭总住房面积后，按人均 60 平方米的标准扣除免税面积。由于房产税按年征收，2025 年 1 月 1 日起符合条件的购房者可享受这一优惠。

　　严跃进指出，此次微调放宽了家庭住房认定标准，让非沪籍家庭与沪籍家庭的房产税政策口径更趋一致，既衔接了外环外限购松绑的举措，也能更好地吸引人才在沪工作生活，进一步促进住房消费。

　　业内专家普遍认为，上海此次新政是对市场诉求的积极回应。自去年全国 “930” 新政以来，房地产市场总体朝着止跌回稳方向发展，今年二季度起各地市场出现新变化，亟需政策进一步加码。此次上海新政的落地，也贯彻落实了 6 月国常会 “更大力度推动房地产市场止跌回稳” 及 8 月国务院 “巩固止跌回稳态势” 的相关部署。

　　从市场数据来看，今年上半年上海一、二手住房累计成交 1311 万平方米，创 2022 年以来同期新高，同比增长 17%；一手房价格指数持续环比上涨，二手房价格趋于稳定。国家统计局数据显示，7 月一线城市新房价格环比下降 0.2%，降幅收窄 0.1 个百分点，其中上海凭借高端住宅市场热度，新房价格环比上涨 0.3%，成为一线城市中的 “增长引擎”；但二手房市场仍面临压力，7 月一线城市二手住宅价格环比下降 1.0%，创年内最大降幅，四座城市均进入下跌通道且降幅扩大。

　　严跃进表示，此次新政精准覆盖各类购房群体及不同区域，既支持刚需和改善购房，也助力库存去化，充分体现了 “服务宜居安居、促进职住平衡” 的导向，将有效巩固楼市稳中向好的态势。业内预测，新政落地后将释放一波积压的购买力，扭转市场观望情绪，而政策出台节点恰逢 “金九银十” 传统销售旺季，在政策加持下，今年上海楼市的 “金九银十” 成色值得期待。返回搜狐，查看更多