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　　几天前《杭州发布》官宣，中法航空大学工程仅剩收尾，9月即可完工。这是未科云城的又一个“奇点时刻”——它们的几个超级引擎终于悉数就绪，准备点火起飞了。

　　南面绿汀路有万象TOD+公共中心，是“政商引擎”。中间的西站则是“交通引擎”。北面西湖大学+中法航空大学，则联组成“文教引擎”。

　　它们不仅是“第三中心”的重要支点，也是最近5年杭州楼市的爆款高地，量产了一大批摇号红盘，颠倒众生。

　　但随着上周末，星创·云珹府交付示范区开放，大家突然发现：杭州“第三中心”终于重新开始卷产品力了！

　　这个和中法航空大学一路之隔的低密新盘，7层洋房精装均价仅20500元/㎡，却自带近1000㎡下沉式会所，外立面4面铝板保温一体板，精装还标配嵌入式冰箱……

　　仅190多万的起步总价，产品却能反杀未科云城一众大宅。尤其是实景示范区，简直碾压大多数在售千万豪宅！

　　自从玖峯汇、湖境云庐后，杭州有多久没出现“满分示范区”了？这几年的售楼处，常常要么设计套图，要么租个小商铺打发。

　　云珹府的示范区呢，不仅配置、审美和工艺无可挑剔，且肉眼可见基本都是交标。

　　全区以郭庄为灵感，设计为五进格局。约30米宽的挑檐主入口，可实现星级酒店式的无风雨落客。“镇馆之宝”是一块产自香格里拉的黑山奇石，4米多高，重达40吨！

　　穿过流金落银的井照，乌桕婀娜的水院，景墙上一路连缀着普拉达绿大理石——这些自北美进口的石材，每一块都点缀着孔雀羽毛般的光芒。

　　但直到走进挑高入户大堂，重头戏才正式拉开帷幕。将来，业主的归家动线在此分岔为两条：入户大堂有电梯直通地下室，将来若天气欠佳，业主可从地下室“无风雨归家”。

　　值得一提的是，地下车库罕见地设计了30余处采光井，一点也不会晦暗无光。要知道北京大名鼎鼎的万柳书院，地下车库也就6个采光井。

　　若业主不想马上归家，则可直接进入万象缤纷的下沉式会所。整个会所围绕中央的露天戏水池铺陈，健身房、瑜伽房、更衣室、棋牌室等一应俱全，总面积近1000㎡。

　　看看钱二的6万+豪宅，没做会所的占多数，即便有的也不过几百㎡。在杭州三四万的主流楼盘中，会所更是近乎绝迹。

　　而2万+的云珹府不仅做了会所，还处处追求极致。比如露天戏水池，除了约25×11米的标准主水池，还有儿童浅水池+按摩池，沿岸还设水吧、卡座、树岛，全面对标奢牌度假酒店。

　　水池上方是一面“开门见彩”的水幕景墙，由玻璃马赛克拼成五彩斑斓的晚霞，面积约25㎡。平日会有跌水从景墙倾泻而下，在空中形成一道飞瀑，特别梦幻。

　　最别出心裁的是，戏水池南面还精心构筑了一座“瓦当流水”：一片片青瓦错落叠交，勾勒出一排古色韵深的“屋顶”。

　　潺湲的流水自青瓦汩汩而下，为这片漫溢度假风情的下沉会所，注入了几分江南的诗意。

　　走在云珹府示范区，仿若身在好莱坞电影中，每走一步，都是一场华丽的冒险。它也在不觉间创造了两个纪录。

　　首先，整个示范区（含下沉会所）面积超3000㎡，呈现的大部分都会直接交付，是近年杭州最大的“交付示范区”之一。在减配成风的当下，“所见即所得”提供了最珍贵的安全感。

　　其次，它也提供了一个绝佳的“超配样本”：在杭州，一套两三百万的房子，也可以享受千万豪宅都艳羡的会所！

　　更大的震撼，或许来自板块的蜕变。若你实地去过一趟云珹府，一定会被刷新三观。

　　从文一西路转到运溪高架后一路向北，最先看到的是裹着脚手架的“国之重器”超重力实验室。再往前就是如飞船般低趴的杭州西站，在它四周，399.8米的高楼群即将拔地而起。

　　再几脚油门，就到了云珹府。但在拐入售楼处前，你会路过一路之隔的中法航空大学。它那长395米的“亚洲最大悬浮屋面”已完工，犹如即将振翅的机翼。

　　其实在楼市，这一带此前也曾有3次“火到出圈”。第一次是2年前，这里诞生了杭州首个拼社保红盘。1.87%的中签率，让同期的亚运村、奥体都汗颜。

　　第二次是去年6月云珹府地块出让，尽管行情已转冷，但它依然引得一众开发商竞拍16轮至报价封顶，最终由星创一次性出价获得，一时全城瞩目。

　　第三次则是前几天，奥特莱斯负责人明确表达了想在这一带拿地的意愿。如若成功，这里将诞生杭州第三中心的首座奥莱！

　　没有无缘无故的爱。人们一致看好这里，自然是出于“名校虹吸效应”。定位“世界一流大学”的中法航空大学，不仅将汇集12000名师生，还将在周边打造约500亩科技园。

　　它将成为云城北的“地理磁极”，源源不断地吸引各种教育、医疗和商业资源落地。这里的都会感，会逐渐向云城核心区看齐。

　　占位上，它和云城同属城西科创大走廊核心区。定位上，对“产学研”一体的云城而言，中法航空大学是不可或缺的一块拼图。距离上，两者更是难分彼此。

　　现在若走运溪高架去云珹府，到东西大道就要转入地面。但亚运会前，高架的北延匝道就会通车，出入口就在云珹府旁边。将来往来云城未科一路高架，无比丝滑。

　　除了云城未科，这里的通勤半径也比想象更广：若去紫金港、蒋村，可走杭长高速直连紫金港快速路（高速浙A小客车免费通行）。若去城北和市中心，则可经莫干山高架路直达。

　　但论新房限价，这里比云城核心区低了16000元/㎡，和东边的良渚也有13000元/㎡的价差。

　　难怪很多第一次到访云珹府的新杭州人，就像经历了一次“地理大发现”——对拿着两三百万预算的他们来说，这里是全新的应许之地。

　　低密大盘的第一个红利，自然是夸张的得房率：据第三方测算，入门的约106㎡实用率就有85%。

　　约116㎡实用率则高达92%，不仅做到四房两卫，还带一个储藏室，已能媲美主流的130㎡。

　　值得highlight的是：它约116㎡以上户型全都带独立储藏室，不仅解决了收纳痛点，也相当于给室内增加了一个可以自定义的“X空间”。

　　得房率最爆表的是约152㎡大四房，实用率竟有95%，尺度感秒杀同级高层。

　　开门迎面而来的，就是开间约6.3×7.4米的社交方厅，面积足有约46㎡，和古翠隐秀200㎡户型的客厅不相上下！

　　客厅设计一个西厨岛台，餐厅摆一张大圆桌，宽景阳台置上茶桌藤椅，随时都能来一场衣香鬓影的大派对。

　　它满足了人们对一套大四房的所有想象：最小的卧室开间也有约3米，厨房面积达约11㎡……更贴心的是，它还在厨房边设计了一个超6㎡的家政间。

　　可以把洗衣机烘干机设置于此，将阳台彻底解放。还能开辟零食收纳区、蔬菜存储区，过年期间的酱鸭、腊肉全都能归位于此，让房子彻底实现“去家务化”。

　　谁能想到这样一套“终极大宅”，总价不过300多万！在其他板块一套紧凑小三房的预算，在云珹府可以提前十年实现“洋房大宅梦”。

　　云珹府的楼间距达约26-37米，洋房的间距楼高比超1:1。至少比同类竞品宽近50%，通风和日照都是plus版。

　　园区健康跑道长度约650米，比普通学校操场的400米跑道还长。仅儿童乐园就有2个，景观中轴带有3条，连缀着大草坪、花园会客厅、樱花廊道。

　　住在这样的“花园社区”，下楼就有鸟鸣、绿荫、阳光和新鲜空气。每一次漫步，都如同享受了一次精神按摩。

　　这“没有短板”的产品力，出自深耕杭州的本土房企星创集团。迄今，星创开发了勾庄的80万㎡TOD星创城，拱墅文澜旁的晶悦府、晶晖里等盘，都是中签率动辄个位数的爆品。

　　去年，星创推出了《G6+住宅产品力手册》，为产品规划了“荣归系统”、“优家系统”等六大体系。这次在云珹府，星创将积累的所有“红盘秘诀” 和盘托出，毫无保留。

　　外立面4面铝板保温一体板+大玻璃，精装全系标配卡萨帝嵌冰+日立中央空调，同价位有几个楼盘能做到？现在大概只有几千万的大平层才会做嵌冰了……

　　你或许很难想象，光鲜亮丽的杭州楼市，去年成交的新房仍有40%总价不到300万。

　　对杭州楼市来说，这是“沉默的大多数”：很多人能买到的房子，要么板块边缘，要么品质拉胯。但作为掏空六个钱包买下的首套住房，他们渴望拥有一套能带来幸福感的房子、一笔具有成长性的资产。

　　它的成长性一方面源自“云城红利”，另一方面则源自板块天花板级的产品力。在以往经验中，板块品质灯塔的二手房价，至少能领先其他楼盘20%-30%。

　　在云城2万级新盘中，云珹府就是那座灯塔——无论越级的配置、价值的弹跳力，还是生活的“迷人指数”，全都无可挑剔。

　　附近就有良渚古城遗址公园、国家版本馆杭州分馆、北湖草荡，周末在家门口就能喂梅花鹿、搭帐篷、打卡“国家级地标”，享受不堵不闹心、能获得马斯洛高层次需求的悠闲时光。

　　将来沿运溪高架往南几脚油门，就是云城的100公顷云门公园、天街，以及未科的浙一医院、万象TOD、“五馆一中心”……

　　很多人关心的地铁也虽迟但至：上个月公布的杭州地铁规划蓝本中，2号和12号地铁瓶窑延伸段赫然在列。

　　去年杭州新增人口17.2万，位列长三角城市之首。单价2万就能买到一套充满梦幻感的房子，或许正是这座城市的核心竞争力之一。

　　a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

　　c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

　　9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

　　出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

　　b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

　　c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

　　11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

　　地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

　　抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

　　租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

　　13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

　　c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

　　PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

　　14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

　　五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

　　二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

　　17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

　　18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

　　19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

　　20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

　　21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

　　22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

　　23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

　　24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

　　31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

　　32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

　　33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

　　34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

　　35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

　　36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

　　37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

　　38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

　　39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

　　40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

　　41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

　　42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

　　43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

　　44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

　　46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

　　47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

　　48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

　　49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

　　包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

　　指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

　　钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

　　法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

　　1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

　　它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

　　分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；

　　1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；

　　风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

　　1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；

　　内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；